Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken (eBook)

3.2 Ermittlung des Bodenwerts in sechs Schritten

Wer den Bodenwert bestimmen will, hat in der Regel folgende Schritte vor sich, da der Bodenrichtwert meistens an die tatsächlichen Gegebenheiten des zu bewertenden Grundstücks angepasst werden muss:

1. Die eigenen wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks klären

2. Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss einholen

3. Auf den Wertermittlungsstichtag umrechnen

4. Die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) infolge unterschiedlich zulässiger baulicher Nutzungen umrechnen

5. Weitere mögliche Schritte:

   • Berücksichtigung von Form und Größe des Grundstücks

   • Berücksichtigung des Entwicklungszustands von Grund und Boden

   • Berücksichtigung des Erschließungszustands

   • Berücksichtigung der Bodenbeschaffenheit

   • Berücksichtigung der Umgebungsinfrastruktur

   • Unwirtschaftliche Bebauung, Liquidation

6. Bodenwert bzw. Verkehrswert ermitteln

3.2.1 Die eigenen wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks klären

3.2.2 Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss einholen

Der zuständige Gutachterausschuss informiert über den Bodenrichtwert, zum Beispiel in Form einer Bodenrichtwertkarte, die in der Regel in Zonen unterteilt ist. Damit steht zum Beispiel folgende Auskunft zur Verfügung:

Über die Grundstücksgröße, Grundstücksform und Grundstückslage werden nicht immer Angaben gemacht.

Die Auskünfte bzw. Angaben der wertbeeinflussenden Merkmale können sehr unterschiedlich sein. Häufig sind Angaben, die vom Gutachterausschuss erteilt werden, in größeren Städten – aufgrund der größeren Anzahl an Verkäufen – umfangreicher als in kleinen Gemeinden.

3.2.3 Auf den Wertermittlungsstichtag umrechnen

Die Begutachtung bezieht sich immer auf einen Wertermittlungsstichtag. Das bedeutet, dass die zu diesem Zeitpunkt vorherrschenden Wertverhältnisse maßgeblich sein sollen. In der Regel ist dieser Zeitpunkt die Gegenwart (Datum der Besichtigung/Datum der Gutachtenerstellung). Die Umrechnung kann mithilfe von Indizes erfolgen.8

Der Bodenpreisindex ist die Verhältniszahl, die die Relation von (durchschnittlichen) Bodenpreisen zu verschiedenen Zeitpunkten bestimmt. Dabei wird der recherchierte Wert auf der Grundlage eines Basiszeitraums (zum Beispiel 2000) aktualisiert.

Der Bodenpreisindex kann regional sehr unterschiedlich ausfallen. Es empfiehlt sich daher, jeweils den ortsspezifischen Bodenpreisindex beim zuständigen Gutachterausschuss anzufordern; Grundstücksmarktberichte enthalten diese in der Regel auch.

3.2.4 Die (wertrelevante) Geschossflächenzahl umrechnen

Die bauliche Nutzung eines Grundstücks wird insbesondere durch die Geschossflächenzahl (GFZ) angegeben; in der Regel werden Bodenrichtwerte unter Bezugnahme auf die WGFZ ausgewiesen. Die GFZ sagt aus, wie viele Quadratmeter Geschossfläche bezogen auf die Grundstücksfläche bebaut werden dürfen, und ist in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert. Die GFZ ist in der Regel im Bebauungsplan aufgeführt. Sofern der Bebauungsplan die Geschossfläche ausweist, kann die GFZ über die einfach Grundstücksgröße errechnet werden. Alternativ ist sie auf Basis von Bau- und Grundrissplänen, Flächenberechnungen oder – bei komplexeren Grundrissen – unter Zuhilfenahme von Digitalisierungssoftware zu bestimmen.

Sofern das Maß der zulässigen baulichen Nutzbarkeit des Bodenrichtwertgrundstücks gegenüber dem zu bewertenden Grundstück abweicht, kann der dadurch bedingte Wertunterschied mithilfe von Umrechnungskoeffizienten auf Grundlage der realisierbaren, in der Regel wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ10) umgerechnet werden. Häufig können diese Umrechnungsfaktoren, teilweise sogar mit genauen Umrechnungsformeln zur Anwendung auf das zu bewertende Grundstück, beispielsweise aus den Jahresberichten der Gutachterausschüsse entnommen...