1.1 Warum eine Grundsteuerreform?

Noch heute beruht die Festsetzung der zu entrichtenden Grundsteuer auf den sogenannten Einheitswerten, die

in den alten Bundesländern die Werte zum Stichtag des 01.01.1964 und in den neuen Bundesländern die Werte zum Stichtag 01.01.1935 wiedergeben. Nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes sollten diese Werte alle sechs Jahre überprüft und ggf. angepasst werden, § 21 Abs. 1 BewG. Dies unterblieb jedoch bis heute. Aufgrund dieser überholten Bewertungsgrundlagen war die Kritik an der Grundsteuer und deren Ermittlung schon lange Jahre laut.

Erst das Bundesverfassungsgericht hat mit seinen Entscheidungen vom 10. April 2018 (1 Bvl 11/14 u. a.) den Startschuss zur Umsetzung der längst überfälligen Reform der Grundsteuer gegeben. In gleich fünf Verfahren hat das Bundesverfassungsgericht am 10.04.2018 entschieden, dass die Vorschriften im Bewertungsgesetz zur Einheitsbewertung für bebaute Grundstücke mit dem Grundgesetz unvereinbar sind, da in der Anwendung der Einheitsbewertung für bebaute Grundstücke ein schwerer Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz in Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes gegeben ist. Vor allem die Fortführung der Einheitsbewertung aus dem Jahr 1964 und die Tatsache, dass diese Werte trotz gesetzlicher Regelung nicht fortgeschrieben wurden, führt bei der Grundsteuer nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts zwangsläufig in zunehmenden Umfang zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen durch Wertverzerrungen, für die es jedenfalls seit dem Jahr 2002 keine ausreichende Rechtfertigung mehr gibt.

Das Bundesverfassungsgericht hat zu Fällen der Grundsteuer und Einheitsbewertung in den sogenannten alten Bundesländern entschieden. Nicht entschieden wurde über die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens, §§ 33–62 BewG, und über die Bewertung von Grundvermögen in den sogenannten neuen Bundesländern. Dies schließt jedoch nicht aus, dass die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts auf die Beurteilung dieser Vorschriften zu übertragen ist. Durch das Bundesverfassungsgericht wurde der Gesetzgeber verpflichtet, spätestens bis zum 31.12.2019 eine Neuregelung des Bewertungsgesetzes und eine Anpassung des Grundsteuerrechtes zu schaffen.

Ziel der Grundsteuerreform sollte es sein, die Neuregelung möglichst steuerneutral an die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts anzupassen. Für die Gemeinden ist die Grundsteuer eine immens wichtige Finanzierungsquelle zur Aufrechterhaltung der Infrastruktur in der jeweiligen Kommune. Die sogenannte Grundsteuer B für Grundvermögen beträgt deutschlandweit ca. EUR 14,5 Milliarden, die sogenannte Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe ca. EUR 0,4 Milliarden. Die Höhe der Grundsteuereinnahmen zeigen deutlich, welche Bedeutung die Grundsteuer für die Gemeinden hat.

1.2 Gesetzliche Neuregelungen

Zur Grundsteuerreform wurden am 26.11.2019 (BGBl. 2019, S. 1794) im Wesentlichen drei Gesetze verabschiedet:

• Grundsteuerreformgesetz (GrStRefG), angepasst durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz vom 16.07.2021 (GrStRefUG)
• bewertungsrechtliche und verfahrensrechtliche Neuerungen 7. Abschnitt des BewG
• Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes Art. 72, 105 und 125b GG – Länderöffnungsklausel
• Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung – Einführung Grundsteuer C

Im Rahmen der Umsetzung der Grundsteuerreform wurden weiter folgende Anpassungen durchgeführt:

• Mietniveau-Einstufungsverordnung – Abkürzung: MietNEinV
• Verordnung zur Neufassung der Anlagen 27–33 des BewG

Die Finanzverwaltung hat koordinierte Erlasse der obersten Finanzbehörde der Länder erlassen:

• koordinierter Erlass der obersten Finanzbehörde der Länder vom 09.11.2021, Anwendung des 7. Abschnitts des zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes (allgemeiner Teil und Grundvermögen) für die Grundsteuer ab 07.01.2022 – AEBewGrSt – Bundesgesetzblatt, Jahrgang 2019 Teil 1 Nr. 24 S. 2334 ff.
• koordinierter Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder vom 09.11.2021, Anwendung des 7. Abschnitts des zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes (land- und forstwirtschaftliches Vermögen) für die Grundsteuer ab 01.01.2022 – S 3017 Bundessteuerblatt 2021 I Seite 2369

Für das sogenannte Bundesmodell, das durch die oben genannten gesetzlichen Regelungen wiedergegeben wird, haben sich folgende Bundesländer entschieden:

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

Folgende Länder haben sich grundsätzlich dem Bundesmodell angeschlossen, jedoch mit abweichenden Grundsteuermesszahlen:

• Saarland
• Sachsen

Aufgrund der Länderöffnungsklausel Art. 72, 105 und 125b GG haben folgende Länder von dieser Klausel Gebrauch gemacht und eigene Vorschriften zur Bewertung der bebauten und unbebauten Grundstücke verabschiedet:

• Baden-Württemberg
• Bayern
• Hamburg
• Hessen
• Niedersachsen

Bei den sogenannten Ländermodellen handelt es sich um teilweise vollkommen wertunabhängige Flächen- und Äquivalenzmodelle.

1.3 Welche Regelungen haben sich geändert, welche sind gleich geblieben?

Ziel der Grundsteuerreform war es, das Grundsteuer- und Bewertungsrecht verfassungsfest, sozial, gerecht, einfach zu verwalten und zukunftsfähig auszugestalten, um die Grundsteuer als verlässliche Einnahmequelle der Gemeinden dauerhaft erhalten zu können. Ziel war es, bundesweit einen aufkommensneutralen Fortbestand der Grundsteuer zu gewähren. Außerdem wurden die Kommunen im Rahmen ihrer grundgesetzlich verankerten Hebesatzautonomie aufgefordert, durch die Anpassung der Hebesätze die innerkommunale Aufkommensneutralität sicherzustellen.

Keine grundlegende Neuregelung

• Festhalten am dreistufigen Verfahren
• Der Begriff des Einheitswerts wurde durch den Begriff »Grundsteuerwert« im Bundesmodell und in den Ländermodellen ersetzt, am Steuergegenstand »Betriebe der Land- und Forstwirtschaft« und »Grundstücke« wurde festgehalten.
• Auch hat man an den verfahrensrechtlichen Regelung zur Feststellung der Grundsteuerwerte
  • Hauptfeststellung,
  • Fortschreibung und
  • Nachfeststellung

festgehalten.

Das Grundsteuerrecht selbst hat nur wenige Änderungen erfahren. Folgende Anpassungsregelung wurden im GrStG vorgenommen:

• Absenkung der Steuermesszahlen in den §§ 14, 15 Abs. 1 GrStG
• Anpassung der Zerlegungsmaßstäbe an die neue Bewertungssystematik bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft in § 22 Abs. 2 GrStG
• Einführung neuer Grundsteuervergünstigungen für Wohnraumförderung/Wohnbaugesellschaften und für Baudenkmale in § 15 Abs. 2 bis 5 GrStG
• Anordnung einer neuen Hauptveranlagung der Grundsteuermessbeträge auf den 01.01.2025, § 36 GrStG
• Anpassung der Erlassvorschriften für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft an die neue Bewertungssystematik, § 33 GrStG
• Einführung der Möglichkeit für die Gemeinden, nach § 25 Abs. 4 und 5 GrStG einen erhöhten einheitlichen Hebesatz auf unbebaute und baureife Grundstücke zu erheben

Zentrale Neuregelung Abschnitt 7 des BewG

Die zentrale Neuregelung der Bewertung des Grundvermögens für Grundsteuerzwecke ab dem 01.01.2022 ist ein neu eingeführter Abschnitt 7 in das Bewertungsgesetz.

Kurzerläuterung der Änderungen – das sogenannte Bundesmodell wird von folgenden Ländern angewandt:

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Saarland, mit abweichenden Messzahlen
• Sachsen, mit abweichenden Messzahlen
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

Das Bundesmodell ermittelt die Grundsteuerwerte im Wesentlichen durch zwei Wertkomponenten:

• Bodenwert
• Gebäudeertragswert und Gebäudesachwert

Die Grundsteuerwerte sind wertabhängig, da die Bodenwerte in die Bewertung einbezogen werden. Dabei sind die sogenannten Grundsteuerwerte je nach Bewertungsobjekt wie folgt zu...